(서울=뉴스1) 오현주 기자

새 정부는 집값 안정화를 위해 주택 공급 확대 정책을 일관되게 유지해야 합니다.수요를 억제하기보다 공급을 늘려 무주택자에게 돌아갈 수 있도록 하는 게 가장 바람직한 접근입니다"

이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 18일 뉴스1과의 인터뷰에서 새 정부의 주택 정책 방향에 관련해 "재건축·재개발을 적극 활성화해 선호 지역에 주택을 충분히 공급해야 한다"고 강조하며 이같이 말했다.

이 교수는 "사람들이 살고 싶어 하는 지역에 주택이 충분히 공급되지 않았던 것이 지금의 문제"라며 "정부는 정비사업 인허가와 정비구역 지정 절차를 신속하게 진행하고, 그린벨트(개발제한구역)를 풀어 계획한 3기 신도시 개발에 속도를 내야 한다"고 덧붙였다.

또 그는 재건축·재개발 사업 활성화를 위해 '재건축 초과이익 환수제'(재초환) 폐지와 공공기여 완화가 필요하다고 밝혔다.

이 교수는 "인구가 감소하고 저성장이 이어지는 시기에 재초환을 부과하는 것이 현실적으로 가능한가에 의문이 든다"며 "건설비 급등에 따른 조합원의 수익을 일정 수준 보장해야 하고 기존 공공이 가져가던 이익도 민간과 나눠야 한다"고 했다.

이 교수는 최근 서울 일대 집값 상승 열기에 대해서도 공급 부족 문제와 함께 다주택자 규제 등 복합적인 요인이 작용한 결과라고 진단했다.

그는 "과거 다주택자 세금 규제로 인해 여러 채 보유했던 사람들이 '똘똘한 한 채'만 남기면서 재건축 기대감이 있는 지역이나 입지가 우수한 곳에 수요가 집중됐고, 이는 가격 상승으로 이어졌다"고 설명했다.

다만 이 교수는 서울 전역이 집값 상승세를 보이는 것은 아니라고 선을 그었다. 그는 "현재 서울 평균 아파트값은 2020~2021년 당시의 최고 수준을 넘지 못했다"며 "4년 전 급락분을 매년 서서히 회복하는 자연스러운 반등 국면으로 해석할 수도 있다"고 분석했다.

최근 집값이 오르는 성동구에 서울시가 토지거래허가구역(토허제)을 추가 지정을 검토 중이지만, 이 교수는 실효성에 의문을 제기했다. 지방의 준공 후(악성) 미분양 문제 해결을 위해서는 다주택자 규제 완화가 선행해야 한다고 강조했다.

다음은 이창무 교수와의 일문일답

-최근 서울 집값 과열 현상의 원인은.

▶현재 서울 전역이 과열됐다고 보기 어렵다. 강남3구 등 상급지 위주로 집값이 상승하고 있으며 지역 간 차별화가 여전히 심하다. 상급지에서의 집값 상승은 공급 부족 문제다. 여기에 과거 다주택자 세금 규제의 영향으로 여러 채 보유한 사람들이 '똘똘한 한 채'만 남기면서 재건축 기대감이 있는 지역이나 입지 조건이 우수한 곳으로 수요가 집중돼 가격 상승이 이어지고 있다

-이재명 대통령은 수요 억제 대신 공급 확대를 강조해왔다. 집값 안정화를 위한 정책 방향은

▶집값이 오른다는 건 '시장의 신호'다. 단순히 집값이 오르는 것을 막자는 형태로 접근해서는 안 된다. 수요를 억제하면 주택 공급도 이뤄지지 않는다. 수요를 억제하기보다 공급을 늘려 무주택자에게 돌아갈 수 있도록 하는 게 가장 바람직한 접근이다. 과거처럼 누구의 집을 빼서 다른 사람에게 주면 된다는 식의 접근은 효율성이 떨어진다. 또 정부는 0%대의 주간 가격지수 변동에 과하게 반응하지 말고 꿋꿋하게 공급 확대 정책을 추진해야 한다.

-주택 공급 확대를 위해 4기 신도시도 필요하다고 보는지.

▶지금은 4기 신도시를 논의할 단계가 아니다. 3기 신도시 개발도 아직 본격화되지 않았기 때문에, 현재 가능한 곳부터 속도감 있게 추진하는 것이 중요하다. 재건축·재개발을 통해 사람들이 선호하는 지역에 주택을 늘리는 게 우선이다. 주택 공급이 전혀 없는 것은 아니지만, 수요가 있는 지역에 공급이 부족했던 점을 눈여겨봐야 한다.

-재건축 활성화 위해 재초환 폐지와 공공기여 완화 주장에 대한 견해는.

</strong>▶두 가지 모두 필요하다. 지금은 공사비 상승으로 인해 사업 수익성이 낮아졌기 때문에, 예전처럼 기부채납이나 부담금이 있는 구조로는 정비사업이 착공 단계까지 나아가기 어렵다. 특히 재초환은 고성장기에도 부과가 쉽지 않았던 제도인데, 저성장 시기에는 현실성이 더욱 떨어진다. 또 재초환의 기준이 되는 '정상가격 상승분'도 현실보다 지나치게 낮아 부담금 산정에 오류가 생긴다.

공공기여 역시 유연하게 조정할 필요가 있다. 서울시가 도입한 '토지가격 조정계수'처럼, 토지가격이 낮은 지역엔 인센티브를 더 주고, 공공임대 비율을 줄여 분양 물량을 늘리는 방식도 고려할 만하다.-성동구에 토지거래허가구역을 추가 지정하는 방안은 실효성이 있을까.

▶성동구에 토지거래허가구역을 지정해도 서울 집값 안정화는 힘들 것으로 본다. 최근 서울시가 강남3구와 용산구를 토지거래허가구역으로 확대 지정해도 집값은 계속 오르고 있다. (실수요자들이) 원하지 않는 수요 억제책을 계속 펼치면 공급 확대도 이뤄지기 어렵다. 무작정 가격이 올랐다고 규제 지역을 넓혀서는 안 된다.

-지방의 악성 미분양 문제를 해결하기 위한 정책 방향은.

▶맞춤형 전략을 따로 만들 필요는 없다고 생각한다. 다만 다주택자 규제를 지방에서 먼저 풀어야 한다. 다주택자 규제가 완화되면 지금보다 지방 물량 수요는 늘어날 것이다. 안정적인 자산을 가지고 있는 사람들이 지방에 여분의 주택을 구매할 수 있을 것이다.

-외국인의 국내 부동산 매입이 증가하는 추세다. 정부의 대응 방안은.

▶외국인의 부동산 매입이 투기 수요로 판단돼 시장 가격이 상승한다는 점이 입증되면 적절한 규제는 필요할 수 있다. 다만 지금은 외국인이 어떤 이유로 부동산을 매수하는지 판단하기 어려운 상황이라 (규제 적절성을) 면밀하게 접근해야 한다. 또 인구 축소 시기인 만큼, 외국인의 부동산 매입을 무조건 부정적으로 바라봐서는 안 된다. 조선족 같은 외국인이 국내에 있는 집을 사고 한국에 정착해 부족한 인력을 채워주는 계기가 될 수도 있기 때문이다.

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